Amministrazioni condominiali: la gestione di spese condominiali e relative detrazioni

L’ambito delle amministrazioni condominiali è, da sempre, molto particolare dal momento che il “microcosmo” del condominio è spesso teatro di controversie più o meno intricate.

Saper amministrare al meglio è fondamentale per evitare che si verifichino questi spiacevoli inconvenienti e proprio in materia di amministrazione condominiale, lo Studio Bassi è un sicuro punto di riferimento per tutti i condòmini di Milano e provincia.

Collegandosi al portale www.bassi-gestioni-immobiliari.it, sarà possibile ottenere preventivi per tutto quanto concerne la vita di condominio tra cui, ad esempio, lo spinoso argomento delle spese condominiali e delle relative detrazioni che da tempo anima i dibattiti durante le riunioni.

Infatti, non si ha ben chiaro ancora come funziona, chi deve pagare e come si possono ottenere le detrazioni.

Cerchiamo di fare chiarezza in questo post.

Amministrazioni condominiali, spese ordinarie e straordinarie

Le spese condominiali sono una delle voci principali che portano i condomini e litigare e rivolgersi ad un giudice per far valere le proprie ragioni (o presunte tali).

Spesso, però, vige la più totale confusione dal momento che non si riesce a comprendere in cosa consistono tali spese, chi deve sostenerle e in quale misura.

Fare chiarezza pare, quindi, d’obbligo partendo dalla definizione di spese condominiali.

Con questo termine si indicano tutte le spese necessarie per gestire, conservare, utilizzare e mantenere in buono stato le parti comuni del condominio; a definire cosa si intende per “parte comune” ci pensa l’articolo 1117 del Codice Civile.

In base alla normativa per parti comuni si intendono:

  • le facciate,
  • i tetti,
  • gli androni,
  • le scale,
  • i cortili,
  • i portoni.

Anche l’ascensore e tutti gli impianti ad uso comune (gas, acqua, fognature, corrente elettrica) rientrano in questa definizione.

Chi si occupa quotidianamente di amministrazioni condominiali sa benissimo che le spese condominiali possono essere ordinarie o straordinarie.

Se le prime riguardano gestione e manutenzione “normale” del condominio (come le pulizie, i compensi degli amministratori o i piccoli interventi edilizi), le seconde si riferiscono a spese derivanti da interventi imprevisti (come la riparazione di una caldaia o il rifacimento delle facciate).

Tali spese sono a carico di tutti i condomini (inquilini per le ordinarie e proprietari per le straordinarie) e vengono stabilite in base alla tabella millesimale di ogni singolo appartamento.

Le detrazioni sulle spese condominiali

Una delle vicende più “complesse” che inerenti le amministrazioni condominiali riguarda le detrazioni sulle spese che proprietari ed inquilini affrontano per il bene comune.

In molti, a questo proposito, si chiedono se sia possibile usufruire delle detrazioni Irpef e fanno, in tal senso, non poca confusione.

L’Agenzia delle Entrate, difatti, prevede che le detrazioni per tali spese spettino ai condòmini che hanno regolarmente versato la propria parte all’amministratore così come a tutti quelli che, seppur in ritardo, lo fanno entro i termini massimi indicati per presentare la dichiarazione dei redditi.

In pratica, però, accade che tutti i condòmini che hanno pagato regolarmente non possono detrarre l’intera cifra spesa se vi sono altri condòmini che, invece, non hanno ancora pagato la propria quota.

Solo in questo modo gli amministratori possono fare i bonifici alle ditte che eseguono i lavori presentando, poi, la relativa ricevuta all’Agenzia delle Entrate (per la quale fanno fede esclusivamente i bonifici effettuati).

Situazioni di questo tipo portano alla perdita della possibilità di usufruire della detrazione Irpef per cui oltre alla beffa, ecco anche il danno per tutti i condòmini cosiddetti solventi.

Sperare che tutti mantengano l’impegno preso e rispettino, di conseguenza, l’obbligo di far fronte alle spese condominiali è una delle prime cose che fa ogni proprietario o inquilino che ha intenzione di pagare ma che non vorrebbe, alla fine, trovarsi in difficoltà.

Situazione per la quale, poi, si entra in una sorta di “vortice” per far rispettare i propri diritti da cui non è semplice uscire in tempi brevi.

Ed intanto, la detrazione Irpef su quanto pagato si allontana sempre più.